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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 또또링2
댓글 0건 조회 0회 작성일 25-07-02 08:44

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
몇년 전 어떤 언론사로부터 연락을 받았다. 우리나라에서 유해폐기물을 수입해 피해를 보고 있는 외국 사례를 알고 싶다는 것이었다. 그래서 그런 사례도 있겠지만, 기본적으로 ‘대한민국은 유해폐기물을 수입하는 국가’라고 얘기해줬다. 그랬더니 깜짝 놀라며 그런 줄 몰랐다고 했다. 그러나 그 프로그램은 기획이 이미 잡혀 있어서, 대한민국의 유해폐기물 수입 실태를 다루지 못한다고 했다. 씁쓸한 경험이었다.
세계적으로 유해폐기물에 대해서는 국제협약이 체결돼 있다. ‘유해폐기물의 국가 간 이동 및 그 처리의 통제에 관한 바젤협약’이 그것이다. 유해폐기물의 불법 이동을 줄이고, 유해폐기물의 국가 간 이동을 규제하기 위한 협약이다. 그리고 이 협약 시행을 위해 국내법으로 ‘폐기물의 국가 간 이동 및 그 처리에 관한 법률’이 제정돼 있다. 주된 내용은 유해폐기물을 수입할 때에 환경부로부터 허가를 받거나 신고를 해야 한다는 것이다. 아무래도 허가 대상인 유해폐기물이 신고 대상인 폐기물보다 유해성은 더 강하다고 봐야 할 것이다.
그런데 통계를 보면, 대한민국은 어마어마한 양의 허가 대상 유해폐기물을 수입하고 있다. 환경부의 ‘환경통계연감’에 따르면, 대한민국은 2022년 89만407t의 허가 대상 유해폐기물을 수입했다. 반면에 수출한 허가 대상 유해폐기물은 6908t이었다. 그러니까 수입량이 수출량의 100배를 훨씬 넘는다.
수입하는 허가 대상 유해폐기물 중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 폐납산배터리다. 자동차나 산업용으로 사용되던 폐배터리다. 2022년에 수입된 폐납산배터리의 양은 43만730t에 달한다.
이렇게 수입된 폐납산배터리를 녹여서 납을 뽑아낸다. 납 2차제련이라고 부르는 사업이다. 이런 사업은 법적으로는 ‘재활용’으로 분류돼 있지만, 이 과정에서 발생하는 대기오염물질은 엄청나다. 그래서 납 2차제련을 하는 업체 중 일부는 환경부로부터 ‘환경오염시설의 통합관리에 관한 법률’에 따라 통합허가를 받았다. 법적으로는 연간 20t 이상의 먼지, 황산화물, 질소산화물이 발생하면 통합허가를 받게 돼 있다.
환경부로부터 통합허가를 받은 7개 업체의 대기오염물질 발생량을 보면 엄청난 수준이다. 먼지, 황산화물, 질소산화물의 3종류 대기오염물질 발생량이 최소 1만1822t에서 최대 5만1856t에 달하는 것으로 되어 있다. 이 정도로 대기오염물질이 많이 나오는 사업장은 흔치 않다.
게다가 납 2차제련 과정에서는 납이 대량으로 발생할 수밖에 없다. 납은 낮은 농도로 노출되더라도 건강에 악영향을 미치는 물질이다. 환경부가 운영하는 ‘환경보건 종합정보시스템’에서는 “납 화합물은 저농도에 장기간 노출될 경우 골격, 치아 등에 축적”된다고 경고하고 있다. 질병관리청이 운영하는 ‘국가건강정보포털’에서도 “납은 낮은 농도에서도 인체에 영향을 미치는 매우 중요한 독성물질로 알려져 있으며, 최근 세계보건기구에서는 납의 허용 안전기준치 자체를 철회한 만큼 납의 위해성에 대해 더욱 경각심을 가지고 주의를 기울여야 합니다”라고 설명하고 있다.
그런데 대한민국은 납이 대량으로 발생하는 납 2차제련을 위해 엄청난 양의 유해폐기물을 수입하고 있다. 이렇게 폐납산배터리를 대량으로 수입하는 나라는 멕시코와 한국 정도뿐이다. 수입처에는 일본, 미국뿐만 아니라 아프리카까지 포함돼 있다. 2018년 1월 한국폐기물자원순환학회지에 게재된 ‘폐납산배터리의 수출입 현황 및 제도 비교분석 연구’에 나오는 내용이다.
더 어처구니없는 것은 대기오염물질 발생량을 대폭 축소해 환경부로부터 통합허가를 받지 않은 업체들도 존재한다는 것이다. 납 2차제련 업종을 하면서도, 연간 대기오염물질 발생량이 20t도 안 되는 것으로 해서 지방자치단체로부터 대기배출시설 허가를 받은 업체들이 있는 것이다. 동일 업종의 업체인데, 어떤 업체는 연간 대기오염물질 발생량이 1만1000t이 넘고, 어떤 업체는 연간 20t이 안 될 수가 있는가? 생산량의 차이를 감안해도, 말이 안 되는 상황이다. 그런데 환경부는 이를 인지하고도 방치하고 있다.
이런 현실을 보면, ‘과연 대한민국에 정부는 존재하는가’라는 의문까지 가지게 된다. 헌법에는 국민의 환경권, 건강권, 행복추구권이 보장된다고 명기돼 있지만, 그야말로 말뿐이다. 지금은 유해폐기물의 수입 및 처리 실태에 대한 전면적인 조사가 필요하다. 그리고 일관되고 투명한 행정이 이뤄져야 한다. 부디 이재명 정부의 환경부는 달라지기 바란다.
대선 국면에서 이어진 더불어민주당과 조국혁신당·진보당 등 야당의 ‘연대’가 이재명 대통령의 집권 초 인사를 계기로 미묘한 균열을 보이고 있다.
혁신당은 30일 국회에서 기자회견을 열고 “봉욱 민정수석과 이진수 법무부 차관은 검찰 개혁에 대한 입장을 명확히 밝히라”고 요구했다. 이재명 대통령은 전날 민정수석비서관에 봉욱 전 대검 차장검사를, 법무부 차관에 이진수 대검 형사부장을 임명했다.
서왕진 혁신당 원내대표는 “고민과 숙고 끝에 나온 인사였을 것”이라면서도 “봉 수석과 이 차관의 과거 행적을 볼 때, 검찰 개혁의 적임자인지에 대한 우려가 나온다”고 말했다.
혁신당은 봉 수석이 2022년 검찰개혁 법안에 대해 김수남·문무일 전 검찰총장 등과 함께 ‘수사권 축소는 국민 권익 보호에 부정적’이라고 성명을 냈으며, 2019년 검찰총장 후보군에 올랐을 당시 수사·기소 분리에 반대하는 입장을 표명한 점을 문제삼았다.
이 차관에 대해선 서울남부지검 간부들이 발표한 ‘수사·기소는 분리될 수 없다’는 취지의 성명에 대표로 이름을 올리고, 지난 3월 윤석열 전 대통령 석방 직후 열린 대검찰청 부장단 회의에서 석방에 찬성한 점 등을 문제로 지적했다. 서 원내대표는 “검찰 개혁을 완성해야 하는 이 시점에 검찰에 잘못된 신호를 줄 수 있다”고 말했다.
혁신당은 봉 수석에게 검찰의 수사·기소권 분리에 대한 입장과 검찰개혁 방안을 밝히라고 요구했다. 이 차관에게는 “윤 전 대통령 석방이 옳았는지” “‘윤석열 정치검찰들’은 어떻게 처리할 것인지”를 밝히라고 했다.
혁신당은 “검찰 개혁은 이 대통령이 지난 대선 때 분명히 천명한 우선 국정과제”라며 “윤석열 정권의 내란에 책임이 있는 깡패 같은 정치검찰들은 더 이상 국정의 책임있는 자리에 있어서는 안 된다”고 말했다. 다만 서 원내대표는 ‘민정수석·법무차관 인선 반대가 당의 입장인지’ 묻는 취재진 질의에 “봉 수석과 이 차관의 해명 등을 확인하고 입장을 정할 예정”이라고 답했다.
진보당도 이날 정혜경 원내대변인 명의 서면 브리핑을 내고 “‘검찰 편’ 민정수석·‘친윤 검사’ 법무차관 인선, 검찰개혁 후퇴 우려한다”며 임명 철회를 촉구했다. 정 원내대변인은 “검찰총장 면접에서도, 청문회에서도 ‘검찰개혁은 필요하다’고 했던 자가 윤석열이었다”라며 “권력을 쥐자마자 ‘검찰왕국’을 만들어버렸던 사실을 상기하자”고 말했다.
진보당은 두산에너빌리티 사장인 김정관 산업통상자원부 장관 후보자와 유임된 송미령 농림축산식품부 장관도 인사 철회 대상으로 지목했다. 앞서 진보당은 송 장관이 유임되자 제일 먼저 비판 성명을 냈고, 국회 농해수위 소속 전종덕 진보당 의원이 용산 대통령실 앞에서 1인 시위를 하는 등 정부에 각을 세웠다.
대선 국면에서 이 대통령 지지를 선언한 혁신당과 진보당이 정부 인사에 비판 목소리를 내는 것은 검찰 인사를 비롯한 정부의 추가 인선을 염두에 두고 경고성 메시지를 발신한 것으로 풀이된다. 야당으로서의 존재감을 키워 향후 교섭단체 요건 완화 등을 둘러싼 논의에서 대여 협상력을 키우겠다는 뜻도 반영된 것으로 해석된다. 다만 새 정부 출범 직후인데다 윤석열 정부와 구 여당을 겨냥한 특검이 가동 중인 만큼 비판 수위 조절에 나설 거라는 전망이 많다.
여름 휴가를 계획 중인 직장인 10명 중 8명은 국내 여행지를 선호하며 1인당 평균 53만5000원을 휴가비로 사용할 예정인 것으로 조사됐다.
대한상공회의소는 직장인 800명을 대상으로 실시한 ‘직장인 여름휴가 계획 및 정책과제 조사’ 결과를 30일 공개했다.
조사 결과에 따르면, 직장인 10명 중 8명(81.6%)는 ‘여름 휴가를 갈 계획’이라고 답했고 그중 83.5%는 국내 여행을 선호했다. 일정은 ‘2박3일’(38.9%)이 가장 많았다. 이어 ‘3박4일’(22.7%), ‘1박2일(21.3%) 순이었다. ‘미니 휴가’가 대세로 자리잡은 것이다. ‘4박5일’ 답변은 8.6% ‘5박6일’ 답변은 4.3% ,‘6박7일 이상’ 답변은 2.9%에 그쳤다.
선호 여행지는 강원권(34.9%)이 가장 많이 꼽혔다. 이어 경상권(27.9%), 제주(22.4%) 순으로 나타났다. 해외여행을 계획한 직장인은 일본(50.9%)과 동남아시아(45.4%)를 주로 택했다.
1인당 휴가비는 지난해(48만9000원)보다 9.4% 증가한 평균 53만5000원을 사용할 예정인 것으로 조사됐다. 휴가비는 지역별 격차가 뚜렸했는데, 서울지역 직장인은 1인당 휴가비로 77만6000원을 계획하고 있었지만 전남지역 직장인은 39만3000원에 그쳤다. 연령대별로는 30대의 지출 예상액(66만6000원)이 가장 높았고, 이어 20대(52만7000원), 40대(49만4000원), 50대(44만6000원) 순이었다.
휴가 활동에 대해서는 절반(49.3%)이 ‘휴식·자연 풍경 감상’을 꼽았고, ‘맛집 탐방’(21.0%), ‘관광’(20.2%)이 뒤를 이었다. ‘액티비티’(8.3%)를 꼽은 응답자는 적었다.
대한상공회의소는 “1인당 평균 휴가비를 감안할 때 전국 직장인 약 2000만 명 중 절반만 여름휴가를 떠난다고 가정해도 약 1조원 이상의 소비가 단기간에 발생한다”면서 “이는 숙박업, 외식업, 관광산업 등 다양한 업종에 직접적인 소비 연쇄효과를 불러일으킬 수 있다”고 밝혔다.
직장인들이 여름휴가시 희망하는 지원으로는 ‘숙박권 할인’(50.8%)이 가장 많았다. 이어 ‘지역사랑상품권·지역화폐 혜택 확대’(36.5%),‘교통비 할인(KTX 등)’(35.8%) 등 ‘체감형 혜택’이 주를 이뤘다.
여름휴가와 관련한 정부 정책 중 개선할 점으로는 ‘형식적인 캠페인·이벤트 중심’(23.3%), ‘사용처 제한이 많은 쿠폰’(18.4%), ‘실질 금액이 적은 할인’(18%) 등의 지적이 많이 나왔다.
대한상의 김민석 유통물류정책팀장은 “여름휴가는 단순한 휴식이 아니라 숙박, 교통, 외식, 관광, 쇼핑이 한데 어우러지는 대표적인 ‘소비 연쇄효과’ 시기로 직장인이 전국 각지로 움직이는 그 자체가 내수 회복의 촉매제가 될 수 있다”면서 “최근 정부에서 적극적인 추경 계획을 밝힌 만큼 숙박권 할인·지역상품권 등 실질 지원 정책을 통해 휴가철 소비를 내수활성화로 연결할 수 있는 기회를 놓쳐선 안 된다”고 말했다.

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