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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 또또링2
댓글 0건 조회 0회 작성일 25-07-02 08:03

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
전국에서 귀농 가구가 가장 많은 경북지역에 귀농은 줄고 귀촌은 늘어난 것으로 나타났다.
경북도는 지난해 지역으로 귀농한 인구는 1537가구, 1948명으로 전년보다 각각 19.6%(374가구), 20.5%(503명) 감소했다고 20일 밝혔다. 자료는 농식품부와 통계청이 공동 발표한 ‘2024년 귀농·귀촌 통계조사’를 활용했다.
이는 전국적으로 귀농가구가 20.0%(2064가구), 귀농인은 21.7%(2970명) 준 것과 비슷하다. 특히 귀농은 2022년부터 3년 연속 감소하고 있다. 귀농가구는 경북이 가장 많고 전남, 충남, 경남 등의 순이다.
반면 귀촌은 크게 늘었다. 경북지역 귀촌은 3만8782가구, 5만1654명으로 전년보다 가구는 14.1%, 귀촌인은 23.4% 늘었다.
전국적으로 귀촌가구는 4.0%(1만2217가구), 귀촌인은 5.7%(9806명) 증가한 것과 비교된다. 전체 귀촌은 수도권인 경기가 12만1842가구로 전국 1위였고, 충남, 경북, 경남이 그 뒤를 이었다.
귀농이 줄고 귀촌이 늘어난 것은 주소이전 없는 농촌 체험 활성화(체류형 쉼터, 농촌에서 살아보기 등)와 귀농을 주도하는 50대의 도시 취업 선호, 최근 젊은 층의 농업 기술 습득 후 시간을 두고 귀농하는 이른바 ‘선 귀촌·후 귀농 현상’에 따른 것으로 경북도는 분석했다.
귀농인의 연령별 감소폭도 1년 사이에 큰 차이를 보였다. 30대 이하는 3.9%, 40대 19.1%, 50대 26.5%, 60대 19.2%, 70대 이상 23.9% 쪼그라들었다. 이에 지난해 귀농인 중 30대 이하 청년 비중은 13.1%로 역대 최고치를 기록했다.
경북도는 귀농인 정착 지원사업의 확대로 시설, 농기계 비용을 지원해 정착 부담을 줄여주기로 했다. 영주와 영천 두 곳에 있는 체류형 농업 창업지원센터를 확대해 더 많은 도시민이 농촌 생활을 체험하고 성공적으로 정착할 수 있도록 맞춤형 농업창업 및 기술 교육을 지원할 계획이다.
김주령 경북도 농축산유통국장은 “귀농 수요가 줄고 있는 지금이야말로 개별수요에 맞춘 맞춤형 지원 정책이 필요하다”며 “수요자 중심 교육 등을 다양한 귀농·귀촌 관련 정책을 체계적으로 준비해 추진하겠다“고 말했다.
이스라엘과 이란 간 충돌에서 ‘중재자’를 자처했던 블라디미르 푸틴 러시아 대통령이 이 갈등은 이제 과거의 일이라며, 이란을 포함한 중동 국가들과의 관계를 발전시킬 기회가 열렸다고 밝혔다.
타스 통신에 따르면 푸틴 대통령은 26일(현지시간) 벨라루스 민스크에서 열린 유라시아경제연합(EAEU) 경제포럼 연설에서 “다행히도 중동 정세는 안정되고 있으며 이스라엘과 이란의 오랜 갈등도 신의 은총으로 이제는 지나간 일이 됐다”고 말했다. 이어 “이러한 변화는 우리가 이 지역 모든 국가와 더 긴밀한 관계를 구축할 수 있는 길을 열어준다”고 강조했다.
이스라엘과 이란은 지난 13일 이스라엘의 이란 공습을 계기로 무력 충돌에 돌입했지만, 미국의 이란 핵시설 공습 이후 휴전에 합의한 바 있다.
이스라엘과 이란 사이에 중재를 제안했던 푸틴 대통령은 이번 휴전을 끌어낸 도널드 트럼프 미국 대통령에 대해서는 별다른 언급을 하지 않았다.
푸틴 대통령은 이날 서방의 러시아 동결자산 압류 시도에 대해서도 강하게 비판했다. 그는 “절도는 재산을 몰래 훔치는 것이지만, 이것은 공개적인 강도 행위”라며 이를 계기로 EAEU의 자체 금융 결제 시스템을 더욱 강화할 것이라고 밝혔다.
또한 그는 EAEU 전체 실업률이 2.8%로 하락했고 러시아는 이보다 낮은 2.3%를 기록했다며 “이는 현재 전 세계적으로도 가장 우수한 지표 중 하나”라고 강조하며 경제 성과를 부각했다.
EAEU는 러시아, 아르메니아, 벨라루스, 카자흐스탄, 키르기스스탄 등 옛 소련권 국가들로 구성된 경제 협력체이며 이란은 참관국(옵서버)로 참여하고 있다.

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