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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 또또링2
댓글 0건 조회 3회 작성일 25-07-02 01:22

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
윤석열 전 대통령은 지난 28일 내란 특별검사팀에 피의자 신분으로 출석하면서 대국민 사과는커녕 최소한의 ‘유감 표명’조차 하지 않았다. 윤 전 대통령은 조사를 받던 중 조사자의 신분을 트집 잡으며 조사를 거부하는 등 어깃장을 놓기도 했다. 결국 특검팀은 윤 전 대통령 측의 몽니 앞에 조사 대상 혐의와 조사자를 교체했다.
앞서 지하주차장을 통한 ‘비공개 출석’을 요구했다가 거부당한 윤 전 대통령은 이날 오전 특검 사무실이 있는 서울 서초동 서울고검을 걸어서 들어섰다. 그는 포토라인에서 취재진의 질문 세례를 받았으나 멈추거나 대답하지 않고 지나쳤다. 노태우·노무현·이명박·박근혜 등 전직 대통령들이 과거 검찰 조사를 받으러 가면서 대국민 사과 또는 유감을 표했던 모습과 대비됐다.
윤 전 대통령 측은 조사를 받는 과정에서도 특검 측과 티격태격했다. 송진호 변호사는 29일 새벽 특검 소환조사 뒤 브리핑에서 “형사소송법에 따르면 특검이면 검사가 조사해야 하는 게 맞다”며 “저희가 위법하게 공무집행을 했다고 보는 분이 조사하는 건 타당치 않다”고 말했다.
윤 전 대통령은 전날 소환조사에서 체포영장 집행 저지 혐의와 관련해 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경)으로부터 조사를 받던 중 갑자기 조사자를 검사로 바꿔달라고 요구했다. 윤 전 대통령 측은 검사와 경찰의 피의자 신문을 구분한 형소법 243조, 특검법 8조 등을 근거로 내세우며 특검 수사는 이름처럼 ‘검사’ 주도의 수사여서 경찰이 조사자로 나설 수 없다고 했다. 결국 특검 측은 체포영장 집행 저지 혐의 관련 조사를 중단하고 부장검사 2명을 투입해 불법계엄 선포 국무회의 등 다른 혐의에 대한 조사를 진행했다.
내란 특검 관계자는 “파견 검사나 파견 경찰은 특검법에 따라 특검의 지휘가 있으면 특검의 수사 대상 범죄에 대한 권한이 생긴다”며 “특검보 역시 검사가 아닌 지위로 수사팀에 합류하는데 수사에 참여할 수 있는 것과 같다”고 말했다.
법조계에서도 박 과장이 경찰 신분으로 특검팀에서 조사하는 것이 문제 되지 않는다는 의견이 지배적이다. 과거 다른 특검팀에 참여했던 A변호사는 “특별검사로부터 특정 업무 권한을 위임받으면 사법경찰관이라 하더라도 조사를 할 수 있다”며 “위법이라고 보기 어렵다”고 말했다.
윤 전 대통령 측은 박 과장이 지난 1월 윤 전 대통령 체포영장 집행 당시 현장에 투입됐다는 점도 문제 삼았다. 고위공직자범죄수사처와 경찰의 체포영장 집행 자체가 불법이라고 주장하고 있는 윤 전 대통령 변호인단은 박 과장 등 경찰 관계자들에 대한 고발장을 서울중앙지검에 제출한 상태다. 이를 근거로 윤 전 대통령 측은 ‘가해자’가 ‘피해자’를 조사하는 꼴이라고 주장했다.
특검과 경찰은 허위사실이라고 강력 반박했다. 박 과장이 윤 전 대통령에 대한 2차 체포영장 집행 시도 당시 현장에 출동한 것은 맞지만 윤 전 대통령이 아니라 김성훈 당시 경호처 차장 등에 대한 체포영장 집행 목적으로 갔다는 것이다. 박지영 특검보는 “허위사실로 수사를 방해하는 건 선을 넘는 행위”라며 “변호인단 중 허위사실을 유포해 수사를 방해한 사람을 상대로 수사 착수 및 변협 징계 통보를 검토할 예정”이라고 말했다.
윤석열 전 대통령이 29일 오전 12시59분쯤 내란 특별검사팀 조사를 마치고 귀가했다. 전날 오전 9시55분 특검 사무실이 차려진 서울고검에 도착한 지 15시간 만이다. 다만 윤 전 대통령이 이날 오후 조사자 변경을 요구하며 조사를 거부하면서 조서 열람을 제외한 실제 조사 시간은 5시간가량이다. 윤 전 대통령은 귀갓길에 취재진이 ‘검사 시절 피의자가 조사자를 선택할 수 있게 했느냐’ 등 질문에 아무런 답변을 하지 않고 차량에 탑승했다.
홍콩의 마지막 야당인 사회민주연맹(LSD)이 중국 당국의 압력을 이기지 못하고 창당 19년 만에 공식 해산했다. 이에 따라 홍콩 내 공식 야권 세력이 모두 사라졌다.
30일(현지시간) 로이터 통신에 따르면 찬포잉 LSD 의장은 전날 기자회견을 열고 “엄청난 정치적 압력에 직면했다”며 “신중한 고려 끝에 해산이라는 어려운 결정을 내렸다”고 밝혔다. 그는 “우리는 시민사회의 침식, 반대 의견에 대한 탄압을 목격해왔다”고 덧붙였다.
찬 의장은 “다른 선택의 여지가 없어 만장일치로 해산을 결정했다”면서도 중국 당국의 압력이 있었느냐는 취재진 질문에는 답하지 않았다. LSD는 소셜미디어에도 “우리는 무거운 마음과 양심의 아픔을 안고 떠난다”는 글을 올렸다.
2006년 창당한 LSD는 의회 최다 의석이 2008년 3석에 불과했지만 급진적인 민주화 의제를 공론장으로 끌어내는 데 기여했다는 평가를 받았다. 보통선거권, 보편연금제 도입 등을 주창했고 노동자 권익 보호에 앞장섰다. LSD는 2020년 홍콩보안법 시행 이후 내부 분쟁과 지도부 투옥, 은행 계좌 동결 등으로 어려움을 겪어왔다.
이날 당원들은 노동운동에서 인간의 존엄성을 상징하는 장미를 한 송이씩 들고 LSD 사무실로 모였다. 사무실에는 미국 소설가 잭 런던의 글에서 인용한 “먼지보다 재가 되리라”라는 문구가 쓰인 현수막이 걸려 있었다.
LSD의 해산으로 이제 홍콩 내 공식적인 야권 세력은 존재하지 않는다. 2021년 야당인 신민주동맹이 해산했고, 2023년 제2야당 공민당, 지난해에는 한때 홍콩 제1야당이었던 민주당이 해산을 결정했다.

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